18 Авг 14

20140113_093252_zelposelok

Пожалуй, одна из самых острых проблем, связанных с развитием экологического строительства в России, — это цена и, соответственно, конкурентоспособность «зеленых» зданий на рынке недвижимости. Несмотря на все успехи последних лет, в России преобладающим является мнение, что «зеленое» строительство — это роскошь, которую могут позволить себе только богатые страны, а у нас много и других, более насущных проблем.

Действительно, по оценкам многих местных экспертов, использование «зеленых» технологий в зависимости от уровня их сложности и доступности на рынке ведет к удорожанию стоимости строительства на 20–40%. Следовательно, чтобы окупить проект, стоимость квадратного метра должна вырасти пропорционально дополнительным расходам. Учитывая такую неблагоприятную экономику, насколько обоснованы заявления сторонников «зеленого» строительства о его ценовой конкурентоспособности? Насколько в действительности дороже «зеленый» дом по сравнению со своим «незеленым» аналогом? И чем отличается Россия от западных стран, где экологическое строительство стало не просто трендом, но нормой, приносящей стабильный доход?

Многочисленные исследования индустрии «зеленого» строительства, проведенные по всему миру, показывают, что более высокая цена экологически устойчивых зданий не что иное, как стереотип, искаженное восприятие игроков рынка. В реальности же огромное количество исследований в рамках одной только системы LEED показали, что «зеленые» здания дороже их обычных аналогов лишь на 0–8% в зависимости от уровня получаемого сертификата. При этом их арендные ставки выше на 2–17%, цена на вторичном рынке выше на 6–35%, уровень заполняемости выше на 2–8%. Срок окупаемости проектов составляет шесть лет, снижение издержек на эксплуатацию и оплату счетов за энергоносители — 30%.

С каждым годом «зеленое» строительство становится все более привлекательным, по мере того как дешевеют и становятся все более распространенными «зеленые» технологии и экологические материалы. Наконец, экологическое строительство обходится гораздо дешевле обычного с точки зрения полного жизненного цикла проекта. Учитывая, что капитальные затраты на строительство составляют всего 7–10% от общих расходов на протяжении всего жизненного цикла здания, а экономия энергетических ресурсов составляет от 30 до 100% ежегодно (для энергопассивных зданий), то экологическое строитель­ство более чем оправдывает себя.

Почему такая экономика экологического строительства не работает у нас? Дело здесь не только в недоступности, высокой цене или слабой адаптируемости зарубежных «зеленых» технологий на российском рынке. Технологии — только часть проблемы, причем наиболее понятная с точки зрения поиска решения. Снижению стоимости экологической недвижимости препятствуют более системные и менее очевидные административные, экономические, финансовые и другие барьеры.

Конечно, одним из главных факторов является избыточная обеспеченность энергоносителями и низкая цена на них на внутреннем рынке. Но это только половина истории. В России отсутствует последовательная государственная экономическая и моральная поддержка экологического строительства, которая так необходима в условиях отсутствия естественных экономических предпосылок для его развития в частном секторе. Отсутствие последовательной государственной политики в области экологического строительства фундаментально отражается на его конкурентоспособности на рынке недвижимости. В таких условиях строительная отрасль фактически получает сигнал, что строить неэкологично, — это нормально.

Опыт других стран показал, что на этапе становления рынка господдержка и политическое лидерство критически необходимы. «Зеленое» строительство не может само по себе стать успешным бизнесом. Не дожидаясь инициатив частного сектора, государство должно форсировать позитивные изменения на рынке, вводя все более и более жесткие требования к строительной отрасли, внедряя экологические стандарты строительства в бюджетном и государственном секторах, тем самым практически искусственно создавая спрос на экологическое строительство. Поддержка частного сектора может выражаться в налоговых льготах, прямых инвестициях, субсидировании ставки процента по кредитам на проекты экологического строительства, упрощенных процедурах согласования таких проектов, приоритизации их в системе градпланирования и т.д.

Ценовой конкурентоспособности экологического строительства в России препятствуют преобладающие в отрасли устаревшие и малоэффективные практики. Например, полностью отсутствует практика интегрированного дизайна и проектирования, при которой системы жизнеобеспечения зданий взаимоувязываются между собой и органично взаимодействуют с архитектурными решениями, создавая мультипликативный эффект экономии ресурсов. Такая синергия возможна только при тесном партнерстве архитекторов, инженеров-проектировщиков, поставщиков материалов и оборудования на начальных этапах разработки проекта. В России культура такого сотрудничества пока отсутствует. Архитекторы не знают, что делают инженеры, и наоборот. Простые и недорогие решения пассивного климатического дизайна подменяются дорогими иностранными технологиями. В результате имеем высокую себестоимость, высокие расходы на эксплуатацию, неэффективное использование ресурсов и неудовлетворительные потребительские характеристики проекта.

Не способствует конкуренто­способности и массовому внедрению экологического строительства и рыночная конъюнктура. Жилищный рынок характеризуется огромным спросом, не удовлетворенным еще с советской эпохи, и сильно отстающим предложением. Квартиры раскупаются еще до начала строительства, причем по ценам, далеко не соответствующим качеству. Регионам при этом необходимо отчитываться о результатах программ ввода нового жилья. Основными драйверами рынка в такой ситуации по-прежнему являются сроки и цена проекта, а также неформальные договоренности девелоперов и местных властей. О качестве, тем более об их экологических характеристиках строящихся объектов в такой ситуации говорить не приходится.

Становлению экологического строительства в России как экономически и финансово выгодной деятельности существует еще много различных препятствий — от устаревших и несовместимых с современными технологиями строительными нормами до отсутствия квалифицированных специалистов. Но все эти барьеры естественны для пока еще узкого сегмента строительной отрасли, находящегося в зачаточном состоянии развития, и являются преодолимыми. Поэтому заявления скептиков о том, что Россия «уникальна» и экологическое строительство здесь не приживется, не обоснованны. Основная задача — сформировать прагматичный подход к экологии. Не философский, не идеологический, а именно прагматичный, при котором экология станет источником прибыли, а неэкологичные решения — убыточными.

Раздел: 8. Экология. Как сберечь планету





Обсуждение закрыто.